不動産譲渡
不動産の譲渡時に発生する税金について
不動産譲渡の着目点！
- 不動産を売却することで得た所得は「譲渡所得」という
- 譲渡所得には「分離課税」が用いられ、独自に所得税と住民税が課税される
- 税率は「不動産の所有期間が5年を超えるかどうか」で異なり、どちらになるかで金額が倍近く異なる
- 特別控除を適用できる場合、課税額が減免される
所有期間による税率の違い
短期譲渡取得
譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が「5年以下」
長期譲渡所得
譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が「5年を超える」
ご注意下さい
居住用財産の特例適用についても、所有期間や居住期間を問われる場合がございます。詳しくは、直接ご相談ください。
課税対象となる「譲渡所得金額」とは？
譲渡収入金額
土地・建物の譲渡代金に限らず、固定資産税・都市計画税などの「精算金」も含まれます。
取得費
土地の場合
購入代金や購入手数料などの合計額です。
建物の場合
購入費用や建築代金などの合計額から、減価償却費相当額を差し引いた額です。
設備費や改良費なども含まれます。
譲渡費用
「土地や建物を売るためにかかった費用」のことで、以下の項目が該当します。
土地や建物の維持・管理に関する費用や、取立費用などの「間接費」は含まれません。
主な項目
- 仲介手数料
- 売主が負担した「印紙税」
- 売主が負担した「立退料や解決金」
- 譲渡に必要とされた「建物の解体費用や損失金」
税負担が軽減される特別控除
特別控除の特例には、以下のような項目があります。なお、複数項目が該当する場合の上限は、5,000万円と定められています。
税法は改正されることがあるため、最新事情につきましては、直接ご確認ください。
| 該当例 | 控除金額 |
|---|---|
| 公共事業などのために土地建物を売った場合 | 5,000万円 |
| 実際に住んでいた自宅を売った場合 | 3,000万円 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 | 2,000万円 |
| 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 | 1,500万円 |
| 平成21年及び平成22年に取得した、国内にある土地を譲渡した場合 | 1,000万円 |
| 農地保有の合理化などのために土地を売った場合 | 800万円 |
最終的な課税額
- 計算式
（譲渡所得金額－特別控除額）×税率
不動産譲渡の確定申告報酬について
報酬に含まれる内容
- 「所得税確定申告書」の作成
- 「譲渡所得の明細書」の作成
- 所得税の申告に必要な業務
報酬に含まれない内容
- 税務調査の立ち会いなど
- 修正申告
- 複雑な計算を要する申告業務
費用
| 譲渡所得の金額（各種特例適用前） | 報酬の総額の目安 |
|---|---|
| 1,000万円以下 | 10万円 |
| 3,000万円以下 | 譲渡所得の金額×1.0％（上限27万円） |
| 6,000万円以下 | 譲渡所得の金額×0.9％（上限48万円） |
| 1億円以下 | 譲渡所得の金額×0.8％（上限70万円） |
| 1億円超 | 譲渡所得の金額×0.7％ |
※料金はすべて「税抜き表示」となっております。
※譲渡所得の金額が赤字となる場合は、報酬額をご相談させていただきます。
不動産投資家に向けた「消費税還付」サポート
このような方にお勧めです
- アパートやマンションを買おうとしている方
- 不動産投資を検討されている方
- 建物の新築を計画中の方
「消費税還付」サポートとは
内容
建物の取得時に支払った消費税は、還付を受けられる場合があります。
例えば、「建物の価格が1億円で、消費税を800万円支払った場合」は、支払った800万円を取り戻すことができます。ただし、すべてのケースで還付を受けられるとは限りません。
ご注意下さい
- 個人の売買では税法上、消費税の還付が受けられません。法人化の必要があります。
- すでに取得済みの建物には適用することができません。計画段階でご相談ください。
- 既存物件の取得に限らず、これから新築する場合にもご検討いただけます。
費用
還付金額の15％
不動産取得税の財源確保として
通常、不動産を新築・購入すると、評価額の3％にあたる「不動産取得税」を支払う必要があります。消費税率はこの額を上回りますので、消費税還付を受けて、不動産取得税を補完することが可能です。
ただし、タイミングによっては、「不動産取得税」の支払いが先になる場合もあります。
