不動産譲渡

不動産の譲渡時に発生する税金について

不動産譲渡の着目点!
  • 不動産を売却することで得た所得は「譲渡所得」という
  • 譲渡所得には「分離課税」が用いられ、独自に所得税と住民税が課税される
  • 税率は「不動産の所有期間が5年を超えるかどうか」で異なり、どちらになるかで金額が倍近く異なる
  • 特別控除を適用できる場合、課税額が減免される

所有期間による税率の違い

短期譲渡取得

短期譲渡取得

譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が「5年以下」

税率の計算式

所得税・復興特別所得税30.63%+住民税9%=合計39.63%
(復興特別所得税として、所得税の2.1%を含む)

長期譲渡所得

譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が「5年を超える」

税率の計算式

所得税・復興特別所得税15.315%+住民税5%=合計20.315%
(復興特別所得税として、所得税の2.1%を含む)

緒注意

居住用財産の特例適用についても、所有期間や居住期間を問われる場合がございます。詳しくは、直接ご相談ください。

課税対象となる「譲渡所得金額」とは?

課税対象となる「譲渡所得金額」とは?

譲渡所得金額の計算式

譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

それぞれの用語については、以下でご説明します。

譲渡収入金額

土地・建物の譲渡代金に限らず、固定資産税・都市計画税などの「精算金」も含まれます。

取得費

土地の場合

購入代金や購入手数料などの合計額です。

建物の場合

購入費用や建築代金などの合計額から、減価償却費相当額を差し引いた額です。

設備費や改良費なども含まれます。

譲渡費用

「土地や建物を売るためにかかった費用」のことで、以下の項目が該当します。

土地や建物の維持・管理に関する費用や、取立費用などの「間接費」は含まれません。

主な項目
  • 仲介手数料
  • 売主が負担した「印紙税」
  • 売主が負担した「立退料や解決金」
  • 譲渡に必要とされた「建物の解体費用や損失金」

税負担が軽減される特別控除

税負担が軽減される特別控除

特別控除の特例には、以下のような項目があります。なお、複数項目が該当する場合の上限は、5,000万円と定められています。
税法は改正されることがあるため、最新事情につきましては、直接ご確認ください。

該当例 控除金額
公共事業などのために土地建物を売った場合 5,000万円
実際に住んでいた自宅を売った場合 3,000万円
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 2,000万円
特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 1,500万円
平成21年及び平成22年に取得した、国内にある土地を譲渡した場合 1,000万円
農地保有の合理化などのために土地を売った場合 800万円

最終的な課税額

  • 計算式
    (譲渡所得金額-特別控除額)×税率

不動産譲渡の確定申告報酬について

報酬に含まれる内容

  • 「所得税確定申告書」の作成
  • 「譲渡所得の明細書」の作成
  • 所得税の申告に必要な業務

報酬に含まれない内容

  • 税務調査の立ち会いなど
  • 修正申告
  • 複雑な計算を要する申告業務

費用

譲渡所得の金額(各種特例適用前) 報酬の総額の目安
1,000万円以下 10万円
3,000万円以下 譲渡所得の金額×1.0%(上限27万円)
6,000万円以下 譲渡所得の金額×0.9%(上限48万円)
1億円以下 譲渡所得の金額×0.8%(上限70万円)
1億円超 譲渡所得の金額×0.7%

※料金はすべて「税抜き表示」となっております。

※譲渡所得の金額が赤字となる場合は、報酬額をご相談させていただきます。

不動産投資家に向けた「消費税還付」サポート

このような方にお勧めです

  • アパートやマンションを買おうとしている方
  • 不動産投資を検討されている方
  • 建物の新築を計画中の方

「消費税還付」サポートとは

内容

内容

建物の取得時に支払った消費税は、還付を受けられる場合があります。
例えば、「建物の価格が1億円で、消費税を800万円支払った場合」は、支払った800万円を取り戻すことができます。ただし、すべてのケースで還付を受けられるとは限りません。

緒注意
  • 個人の売買では税法上、消費税の還付が受けられません。法人化の必要があります。
  • すでに取得済みの建物には適用することができません。計画段階でご相談ください。
  • 既存物件の取得に限らず、これから新築する場合にもご検討いただけます。

費用

還付金額の15%

不動産取得税の財源確保として

不動産取得税の財源確保として

通常、不動産を新築・購入すると、評価額の3%にあたる「不動産取得税」を支払う必要があります。消費税率はこの額を上回りますので、消費税還付を受けて、不動産取得税を補完することが可能です。

ただし、タイミングによっては、「不動産取得税」の支払いが先になる場合もあります。